Договор купли-продажи недвижимого имущества
Договоры купли-продажи недвижимости (квартир, домов, нежилых помещений и зданий, земельных участков и проч.) подлежат обязательному нотариальному удостоверению в следующих случаях:
— если отчуждается доля в праве собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
— при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
— при распоряжении недвижимым имуществом на условиях опеки (п.2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
Не подлежат обязательному нотариальному удостоверению:
— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда (п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
— сделки по отчуждению земельных долей. (п.1 ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Понятие «Земельной доли» дано в ст.15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: — это доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Федерального закона.
— сделки по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на земельный участок при одновременном отчуждении всего здания или помещения, расположенных на этом земельном участке, принадлежащих продавцу.
Документы, необходимые для подготовки к нотариальному удостоверению сделки:
— правоустанавливающий документ (договор, решение суда, свидетельство о праве на наследство или иной документ, на основании которого возникло право у продавца);
— правоудостоверяющий документ (свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРП (ЕГРН), удостоверяющая проведенную регистрацию прав);
— технический паспорт, план или кадастровый паспорт на объект недвижимости;
— документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетних);
— выписка из домовой книги или домовая книга, содержащие сведения о зарегистрированных гражданах в жилом помещении;
— нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (в случае, если имущество приобреталось в период брака по возмездному основанию);
— нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя (в случае, если покупатель состоит в браке);
— разрешение органов опеки и попечительства (в случае отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, или недееспособному или ограниченно дееспособному);
— отказы от преимущественного права покупки доли в праве на объект недвижимости от сособственников объекта недвижимости, или документы, подтверждающие соблюдение порядка извещения остальных участников общей долевой собственности о намерении продать долю постороннему лицу – при продаже доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости лицу, не являющемуся сособственником.
При подготовке документов к сделке от участников могут потребоваться иные документы.
Важно знать:
Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки может осуществляться по заявлению любой стороны сделки (пп.5 п.3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Срок осуществления государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенной сделки составляет 3 рабочих дня (5 рабочих дней – при подаче документов через МФЦ) (пп.9, 10 п.1 ст.16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Сделки с недвижимостью.
Все сделки с недвижимостью делятся на простые письменные и нотариально удостоверенные. Нотариальная форма сделки — на обязательные и не обязательные, последние по соглашению сторон тоже могут быть нотариально удостоверены.
Обобщая практику сделок с недвижимостью, хотелось отметить ряд проблем и затруднений, с которыми приходиться сталкиваться при их удостоверении.
1. Набор документов (перечень)
В зависимости от объекта недвижимости, порядка расчетов, наличия несовершеннолетних собственников наблюдаем следующее:
Квартира:
а) Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности, договор безвозмездной передачи в собственность (договор приватизации), договор участия в долевом строительстве, справка о выплате пая и т.д.)
б) Право подтверждающие документы (свидетельство о государственной регистрации права, регистрационное удостоверение)
в) Сведения о прописанных. Если были прописаны несовершеннолетние, свидетельство по месту регистрации или выписка из домовой книги о настоящем месте их жительства.
г) Сведения о наличии/отсутствии задолженности по оплате за коммунальные платежи.
д) Согласие/отказ третьих лиц (сособственников) от преимущественного права покупки.
Дом как жилое помещение:
а) Все вышеуказанные документы,
б) Документы на земельный участок
в) Кадастровый паспорт на земельный участок / жилой дом
1.1 Требования к документам:
Документы должны быть без исправлений, в целом состоянии, пригодном для чтения, пронумерованы, скреплены печатью и подписью соответствующих должностных лиц.
1.2. Предоставлять оригиналы и их копии. В том числе копии паспортов сторон и свидетельства о рождении.
1.3. Срок документов:
Выписка из домовой книги действительна 10 календарных дней. В отношении остальных документов сроки не установлены. Обращаем внимание на действительность паспортов граждан РФ: с 14 до 20 лет; с 20 до 45 и с 45.
2. Стороны
2.1 Несовершеннолетние на стороне продавцов до 14 лет:
требуется согласие органов опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости. Приобретателем по такой сделке близкий родственник, опекун, его супруг, быть не может. Сделку подписывают только родители. Отсутствие, и как следствие невозможность подписать договор одним из родителей, разрешается доверенностью, на дачу которой так же потребуется согласие органов опеки.
2.2 Несовершеннолетние дети с 14 до 18 лет:
Договоры по отчуждению недвижимого имущества подписывают самостоятельно, с письменного согласия родителей и согласия органов опеки и попечительства.
Невозможность несовершеннолетними лично подписать договор разрешается так же доверенностью с согласия родителей и органов опеки и попечительства.
Согласие родителей может быть выражено так же отдельным документом
2.3. Лица пожилого возраста. Предварительное добровольное психиатрическое освидетельствование не требуется. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально.
2.4. Иностранные граждане. Расчет по договору с гражданами других государств, осуществляется в безналичной форме.
Воспользуйтесь функцией обратной связи для отправки запроса.